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楼市困局破题还缺点什么
作者:admin  点击:2163 次 
       仅有业内人士有信心,仅有人干嚎楼市要复苏,市场要回暖,还不够,谁都知道,现在的信心并不来自市场,而是来自政府,两点,一点是中央明确稳定经济政策与方针后,指望重点恢复的六个方面的内需,其中稳定房地产消费是重要一点,并且还进一步提出政策的扶持点来自两个方面,一是刚需,一是改善性需求。另一点是明确地方政府有法律授权条件下可以救市,并且有关国土局及住建部都有着手出台一些全国性措施试图救市。
       但根本一点是,买房者没有信心。
       一是,市场没有给买房者信心,除了大城市,本身由于限购导致刚需及改善性需求被拒绝于门外,现在一旦释放,肯定市场会有明显的复苏,众多中小城市呢,依然没有起色,市场没有起色,那些想买房的,不敢买;
       二是,开发商没有给买房者信心,早在去年下半年,各式各样的促销与让利优惠已经出台,许多方针与国家给出的救市政策吻合,象降低首付,利率,而且开发商局部出现大面积的降价,问题出在,降价没有换量,所以买房者,尤其是去年下半年已经买了房的人们,没有给未来即将买房的人们带来信心;
       三是,也是最核心的一点,银行没有给买房者信心,政策给出来了,但银行在审核与风险评估过程,依然没有看到穷人的脸色,也依然仅对高质量客户给出一定的优惠举措,这无疑让众多以刚需为主的市场,买房者感觉不到市场的温暖,也感觉不到救市的效果;
       四是,供求没有给买房者入市的紧迫感与信心,翻开众多的网络统计与房地产官网的信息显示,每个城市的批售量均为销售存量房源的三至五倍,什么概念,一个中等城市批下的预售许可证下总供量约1600万平米,而这个本地城市年均去化量才300-500万平米,住宅销售套数也基本在4-8万套徘徊,因此买房者看到的都是房子,都是促销措施,更担心开发商能否把项目继续下去。
       给所有业内及买房人的信心的只是一种理论或政策预期,即国家将相对紧缩供应,比如国土部将会同住建部搞好土地出让规划,许多城市放弃了商品房配建保障房的做法,商品性收购也在陆续开展,恰好此举反而让买房人嘀咕:既然未来总供应会紧缩,是不是可以证明,所有人,包括国家与地方政府都在帮助开发商消化存量呢,若如此,是不是意味着房价有实质性下降?目前还有广阔的下滑空间?
       与此同时,不动产登记与房产税则无异于高悬于那些改善性需求头上的大刀,他们是否敢于入市,也缺乏足够的依据。
       所以楼市困局破题,有一个重要的突破口,那就是如何切实鼓励起买房者的信心。
       倒过来思维,首先是国家对不动产登记,房产税有严格准确的理解,让人们直接认清不动产登记与房产税,实施与否对买房人,尤其是刚需与首次改善性需求,有些真确影响,让他们提前吃定心丸。
       其次呢,住建部及国家管理部门,对拟出台的救市政策,也尽可能从方针思想思路方面给予信息释放,让那些买房人对政策的期望早点下定而不是一未观望。
       再接下来的根子在哪儿呢,价格,由于多年积累的问题,开发成本实际比现实要高,利润被消化速度摊薄,所以与其一味降价求量,不如对存量房进行分类消化,垃圾产品可以一降到底,优质产品优质价位,通过更品牌化的举措,更人性化的服务来刺激口碑效应,一个市场处于困局,用价格作为救市手段,只会带来适得其反的效果。
       更长远的办法是开发商,对项目定位与产品设计,成本控制,要有整体设想,更细化地提供差异化的东西,保障需求与供应匹配并各取所需。