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2015年是黄金买房时间
作者:admin  点击:1965 次 
       当大家都觉得房地产不好的时候,拿出是否买房时间的题目便招人骂,还遑论黄金买房时间。骂归骂,讨论还是有意义的,也许以后你不会骂。
       笔者的意见,今年将成为黄金楼市截止后,白银时代正式光临的拐点期,黄金买房时间。
       从开发商调整、存量调整、增量调整、人口及就业创业等附加因素、传统过剩产业关联关系及同样面临的去库存化、市场制度化后的市场格局、房产品的特殊化、政策清理、宏观环境等几个方面逐一说明。
1、开发商调整
       同样的词汇,不一样的步伐与内容。以前谈调整,只是解决资金短期问题或者项目资金链保持的问题。现在开发商的调整不一样,这种调整带给买房者的利好是真实有效的,与以往的小打小闹完全两码事,经历了2014年的开发商,面临的调整主要两个方向,一是如何体面退出,在这类开发商看来属于过去误打误撞进入房地产,现在面临丢车保帅,回归自己擅长的领域与原有业务体系;二是如何保障寿命,让自己能够在开发商阵营里渡过两到三年的冬天,顺利由黄金过渡到白银时代,并获得自己在未来房地产制度化后的一席之地。
       无论哪类调整,带来的价格改变是实质的,带来的抛售,带来的集中促销,都是真金白银。
       过了这个坎,开发商面临的事情,要么成功上岸,要么死掉,所以说从开发商调整的角度分析,今年应该是个买房的好时间。
2、存量调整
       与开发商调整同步,但有一定区别,因为,开发商对存量,并不只有一条路可走,它既可以降价销售,也可能采取项目收购,还可能出售公司。
       但无论怎么样处理问题,去除黄金时期留下来的巨额存量,保存生存,记着,生存对于开发商而言不在于把一个项目或多个项目顺利维持,还包括土地储备,即使大开发商合并收购中小开发商,母公司追求业绩与规模的惯性依然存在,因此收购完毕,还得加量销售,并且有些收购可能让那些存量项目获得更优惠的价格空间,母公司可能为了快速回笼资金,去化一些潜在劣质项目,也会通过薄利多销来做文章。
       买房的注意了,不是每个开发商都一定通过降价方式销售,也不是每时每刻都存在降价求量的市场,更不可能的情况是,市场中的存量,毕竟还有许多属稀缺性的东西,越捂越有价值,只不过,当这些优质捂品放在将死开发商的手中,必须降价出售,但一旦易主到优质或优势开发商手中,不仅没有降价求售的可能,甚至通过项目调整加价出售。
       此外,存量调整还包括同一公司体多城市运作的调整,他们的可能选择是保留现金牛产品,降价去化瘦狗产品,经历多轮次调整洗牌,最终留存于市场的往往属未来升值品。
       换句话说,即使6600万套存量完全真实,也没有必要非在一年或两年时间消化不可。
       综合分析,基于今年去库存的主要目标,存量调整期本身就是买房好时间。
3、增量调整
       再看看新增投资形成的供应,这个道理不用多说,新增的产品,往往成本刚性增高,地价不低且沉淀过高的资金成本,面粉价高于面包价的过往行为,将于今年至以后两三年兑现到市场,试想,能拿地王的,再以地王身份推向市场的产品,其价格会降吗?
       笔者认为,增量不会掉价,但起点价格会适当吻合当前相对疲软的市场,基于此,从存量与增量两方面结合看来,2015年都属于一个非常好的买房时间。
4、人口及就业创业等附加因素
       人口红利基本到此为止,也就是说过去依赖适房人口的利好不复存在,如果勉强看,老龄化、生育高峰、学龄增长三个方面可能对未来养老地产、婚房、学区房依然有比较强劲的增速。
       但本届政府在鼓励就业创业方面的努力将于今年显现其对宏观经济尤其未来房地产宏观面有很大利好,它们是:
       创业方面未来创意创新将成推动中小投资及新增消费的基点;就业方面将针对更多中小微企业推出带动就业的优惠政策;同时结合新土改,可能增加城镇化人口,并且新型城镇化正在嫁接产业而不是单纯的人口城镇化,也就是说未来进城人口,除解决其居住问题,还更多采取疏通渠道让他们有一定创业或就业能力来予以扶持,如此可以看到不久的将来,城镇化既能提供房地产的刚性需求,又能够不断催生后备力量,让房地产需求更为稳定。
       中国人有个不变的传统,乐业必先安居,所以预期中低端住房市场前景看好。
5、传统过剩产业关联关系及同样面临的去库存化
       这是个老生常谈的问题,房地产带动行业关联行业现在都面临产能或者说供应过剩的问题,同时由于传统行业效益不好,导致房地产的低端需求购买力受阻,这是导致去年困境的重要方面,另一方面与中产置业被政策唬住了密切相关,投资需求也相对紧缩。
       怎么办,政策不可能甩掉传统过剩产能一块,最良好的办法是去库存。
       这部分与房地产一荣俱荣一损俱损的传统产能或库存,优惠或税收手段不及用房地产来带动,这也是为什么本届政府不提房地产调控市场反而更安静的原因所在。
       换个角度,笔者认为,所有的政府,包括中央政府与地方政府,都希望房地产恢复正常市场化的格局与程度,借助于此来消化历史问题,为未来调结构及增值新经济新消费开山架桥。
       笔者就此认定今年属于政策利好期,各类能够导致房地产市场继续发展的措施,将全面释放活力,因为现在政府或者推出一项政策不用担心房价大涨的问题,即使有如专家所说的北上广深可能出现放松限购限贷后房价反涨,但不足为惧,属特殊地域,整体上较有困难的城市计有2000余个,这是大流。
       消化期如果没有买房,等所有一切,尤其是供应端好转,并且增量建立在高企的成本之上,难道机会比今年更好吗?
6、市场制度化后的市场格局
       笔者认为今年是买房的黄金时间,基于将2015看作是中国全面建成小康社会,全面实施优化改革的前奏与分水岭,这是一个好事的看法,本着良性的善意看问题,除非中国经济与房地产整体崩盘,这是所有人不愿意看到的,否则没有理由不相信今年就是一个沉底反弹的拐点期。
       佐证是,去行政化后的房地产市场,其供求关系,其市场格局都将发生本质变化,还不仅仅能用白银代替黄金了事,主要变化体现在:
       政策性利润基本没有;超额利润也会大幅削减;品牌效应可能凸现;供略大于求的买方市场处于建成初期;房价失去快速变化基础,保持合理波动成为常态;但有一个根本的变化是,产品差异、针对需求差异设计的新品、泛房地产产品、投资需求将为房地产市场加码。
       一个结论是今年属于绝对的买方市场,未来不一定,所以今年是买房可以获得实惠的一个重要时间。
7、房产品的特殊化
       这是对6这个问题的深化,无论怎么样的舆论,无论怎么样的观望,无论经济环境多么恶化,房产品的特殊性改变不了,这也是为什么更多业内人士看好一线城市,更多开发商撤离二三线城市,更多的一线公司依然在2014年迎来历史峰值,如绿地,万科,今年千亿俱乐部较去年净增五家。
       房产品未来保留核心价值的特殊点在集约管理与生产,产品与需求的吻合度更高,精细化特色产品更多,地域差异无限扩大,两极市场成为抢手市场(一线城市与末端城市)。
       可以这么归纳,以前形成的市场是粗放的,满足刚需及投资需求为主,未来的市场是精细的,拿地阶段也许就已经意味着销售完成,营销也更有附加值更有味道更多元。
       换句话,现在的房价是裸的,以后可能附加更多东西,让你欲罢不能。
8、政策清理
       严格来说本届政府在科学执政方面做得非常好,还原事物的本质面目最科学。照此看来,房地产及楼市,基于市场的建设,基于行政调节手段的过多采用,基于金融与房地产关联度推出的专业性金融产品创新,构成了政策清理重建与完善的大框架。
    (1)关于土地
       城市用地剧减,启动村镇土地改革,这会导致一级市场出现主城地价高企,辅城土地由低渐高,农村人口也将在进城前获得一笔货币收入来在城镇置业,需求增加了,短期供应无法跟上,局部存在房价合理反弹区间。
    (2)关于房产税
       房产税一是无法快速完成立法,前提上不动产完善登记。即使有,主要课税对象依然会考虑奢侈两个字,也就是房产税由立法到开征中间,会有一个空档期,这个空档期主要类似于奢侈税,只就富人征收。
    (3)关于营改增
       减负意味着企业生存压力减弱,所以房地产沉底的时间不会太长,这也突出显示为什么2015是买房好时间。
    (4)关于不动产登记
       这是为房产税立法提供依据的基础性正常工作。
    (5)关于行政政策即将退市的几个方面
       对一线城市大家关心的是放松限购限贷,对普通消费而言,实际最大利好是有关原有的户籍限制,入学,城乡差异,差别利率,客户质量或信用评估差异,这些都将消失,一视同仁的结果是什么,更多的下游客户进入消费市场,房价不致离谱上涨而成交恢复正常甚至发生局部快速上扬。
    (6)关于地方政府在救市过程中的努力方向
       这是必然的,地方政府离开土地财政需要时间,那么在逐渐消除土地财政依赖症的周期,最好的办法是与开发商一起努力,动用地方政府成为房地产调控主力的力量,刺激投资与消费,让市场转换期不致影响城市建设速度。
    (7)关于金融之于房地产方面的工具性分析
       资本市场的建设是中国未来五年的重头戏,所以有关金融与房地产关联产品的研究与推出将引领着房地产进一步发展的方式,没有良好的市场化的房地产,可能利率市场化将无限递延。
    (8)关于购买力是否有所改变的问题
       2014年的困难不是政策所致,最核心的两个点是,中高端需求受制于限购限贷政策,以及悬在他们头上的房产税与不动产登记两把刀,没有明朗的时候,再加上反腐,一些原有支撑中高端消费的人群不敢进入消费;另一个点是末端需求不敢买房,困为他们的工资收入减少了。
       2015年这个现象将快速改变,增加福利,增加工资,减少税负,保持实体经济的首要的稳定增长,若如此,则刚需会存在一个逐渐恢复的过程,伴随这个过程,房价将日趋平滑,正是入市的好时间。
9、宏观环境
       已经定下来调子的几个与房地产相关的事情,都让人期待,让房地产能够在科学化的盘整基础上继续向前发展,它们是,币值相对稳定,物价相对稳定,刺激各类消费发展新消费的政策基调确定,投资依然起到龙头作用并以基础性项目为主,资本市场的作用更趋明显,货币政策与财政政策指向于流动性增强,产业体系越来越接近于可持续发展的结构性调整,政府效率更科学高明,公共福利制度加速推出与完善。
       这个说明什么呢,说明只要纳入产业范畴,便须走着科学的市场化的方向发展,解决的是楼市的生存问题。只要楼市作为一个市场,房地产作为一种产业,其它都得用投资、消费拉动经济发展来看,是积极的宏观环境。
       再从两个主要数字来看看是否有些利好或者希望吧,2014全年的CPI2.2%低于原定目标3%,而GDP增速7.4%接近原定目标7.5%,预期今年最理想的组合目标应该是CPI控制在2.5%以内,GDP保障在7.5%-8%之间。如果在这组目标基础上通过货币政策释放而不是增发货币规模达到5万亿元左右,比较可能的预计是开发商主动配合政策渡过冬天,好好利用这波政府行情,以寻找到一个新的发展起点。
       所以,怎么讲,怎么分析,2015年买房属于较合理的时间。何况房价向来是给点阳光就灿烂。