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拯救房地产的思维定式
作者:admin  点击:2069 次 

       无论上届政府还是本届政府及下一届任期,都需要房地产,但房地产出现问题了,任何救市或试图挽救的办法,直接针对房地产的办法都不是对的办法,那只会惯着房地产商惯着利益集团,相反,判断一个办法是否好,与房地产无关是最佳判断标准,因为这有利于房地产的长治久安。

       那么,现在,就是拯救房地产的最好时间,但不能顾标不顾本,长远设计逐步增效。

​1、平衡收益分配以配合收益分配制度改革。

       收益分配不均就会导致房价胡来,此前黄金周期房价高涨与收益分配不均是密切相关的,没有钱的买不起,有钱的买多套,还可以在不同城市穿梭在不物业类型里选择。

       拯救房地产就必须让房地产从供应端进行一定的层次划分,不同的购买力,不同的族群,进入不同层次的领域去买房,政府通过信贷、价格、资格、税收杠杆进行控制。

       房子是长期消费品,如果这个问题最后经由政府动用杠杆而得到解决,则其它收益分配制度改革就没有什么障碍,反之,如果不能够解决房子的问题,只解决就业或薪酬与社会小福利,相当于本质上没有解决,因为除了房子,其它类型的收益差距不会对生活产生实质影响。

2、平衡资源分配以配合资源课税制度改革。

       现在的情况是,钢铁水泥等规并到传统产业里头,产能严重过剩;石油煤炭等资源属天生的并且不可再生,分布不均且开发低能,完全类似于卖资源并且还是贱卖;城市的形成也依赖资源,包括显现的自然资源能源资源,也包括隐显的政策资源与公共资源。

       正是这些资源上的差异,带来一些畸形房地产,象被称为鬼城的恶尔多斯,象抄底式炒房,学区房的天价,因此借助本轮房地产低潮,将房地产与资源课税结合起来,对政策性资源进行重新配制,相应地房价也获得一定程度的重新洗牌。

3、平衡人口分配以配合经济地理战略改革。

       设想一下,如果说兰州被定为新首都,肯定兰州的房价立马就得涨,为什么呢,因为经济地理是更优越的地段,比如,假如说某个大家公认的地段有辐射,房价立马降。

       拯救房地产一定要出台与人口分布匹配的控制性措施,比如城市规模除总量确认标准外,加入人均经济指标、人口毛密度,综合确定城市级别,不然大家都向往上海北京,西部城市谁去开发?

       可以用刺激性措施来刺激人口迁移并且与迁入区配套出台房地产鼓励消费的政策,用房价与人口政策来进行人口迁引,让资源、经济、发展逐步平均化。

       以前房价经常性上涨与战略性经济地理有一定关系,比如北京西南三环,金融服务区立项,地价立马上涨,房价也随着上涨,因为人才积聚更带来刚需类产品单价快速上涨。

4、平衡产业分配以配合经济结构战略改革。

       固然我们要提升服务业在国民经济中的比重,但产业有个结构,更有个全面性的要求,比如大家都不去种粮,专门靠进口,这个时候美国大量进行农业生产,你不就被美国的救济粮给控制了么?

       大家都追求服务业,降低一产二产的比例,最后优质资源全部集中到大城市,这个不利于中国的持续发展,若于房地产政策里加入与产业调整吻合的刺激性补贴措施,则更符合结构调整升级要求,同时刺激内需的政策面似乎更好。

5、平衡红利分配以配合社会福利制度改革。

       大家为什么往北京挤,因为娃儿的教育资源多,大家为什么奔上海,因为那儿洋场多,投机机会丰富,因了这么多先富人群往这么少的中心城市挤,看似房价上涨地方政府与开发商及银行各方均获利,实际上这些城市的社会福利优越于其它地区才是本质的影响因素,同样的士司机,县城的与北京的,差异多大,而房价呢差异远没有这么多倍。再还有如工资保障,也有巨大差异。

       将房价进行分解,加入福利这一块,由政府给予补贴,在税收上进行反映,才算是分享改革红利。