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楼市最糟时点正在过去!
作者:admin  点击:2034 次 

       过去十几年,我国房地产市场呈短周期轮回,每隔三年左右一个轮回。当然,每次轮回的外部环境与内部动因,以及运行的节奏和波动的幅度,又存在一定的差异。

       那么,当前处于什么阶段?研究市场趋势的要点在于:一方面密切关注数据,数据是市场的表情与表象。另一方面,还需详察驱动市场变化的内因与与动因。前者并不算难,但偶尔会出现“虚假表情”,比如下行期中的小反弹,弹完之后还会下跌;而后者不易,难在构建合理的逻辑。需要将二者做结合,综合成为分析框架,才能认清现状并提高预测的靠谱率。

       作为分析师,第一追求应是收集到尽可能多的有价值的数据和信息,并整理成一个数据系统,以月度数据为时间区间比较合适。在当前信息渐趋透明的大数据时代,收集数据已不太难了,但难于构建系统,更难在分析数据,“看图说话”需要经验,更需要悟性。

       接下来,分析一批数据,借此看看市场的脸色吧。其一,新房成交量。在房地产短周期的十几个指标中,房产成交量是最领先的指标,其中又包括新房和二手房,二者基本同步变化,由于新房数据较多,应以观察新房为主,以二手房为辅。

       去年,处于短周期的高位,全国商品房成交面积同比增长17%。而进入2014年以来,市场持续低迷,前10个月,全国商品房销售面积同比下降7.8%,但值得关注的是,降幅比1-9月份收窄0.8个百分点。自2013年1-2月成交增幅见顶之后,增幅已下行了20个月,从时间进程看,在这里见底属于正常,未来几个月转而上行,预计明年上半年由降转增。

       大城市的成交量,更能反映短期市态。上海易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积,今年10月环比9月增长24.3%,同比去年10减少1.1%。虽然仍略低于去年10月,但要知道去年市场处于繁荣阶段。而关键是环比大增二成,说明市场走强,而且创今年月度成交量新高。其实自7月至9月,在地方政府纷纷救市的背景下,成交量已呈小幅递增态势。10月大增,预示着本轮房地产短周期房产成交指标,在大城市地区,总体上已经开始复苏。即便11月和12月相比10月略有回落,只要环比降幅不超过二成,都可视为成交振荡式苏复的表征。

       其二,房价。从规律上看,房价变化滞后于房屋成交量变化。关注两类房价。一是全国70城房价指数。去年3月,70城平均环比涨幅同步见顶,其后持续下行,今年5月由涨转跌,今年8月跌幅为1.2%,创近十几年最大单月环比跌幅,9月和10月跌幅连续收窄。从去年4月至今年8月,房价增幅下行了17个月,从短周期的规律看,大概也到了“变盘”的时点,也即8月跌幅见底属于大概率事件。明年二季度可能由跌转涨。

       二是全国均价。回顾2004年以来的全国商品房成交均价,会发现2010年是个分水岭,之前年度上涨10%以上(除了2008年),当年及之后回落至10%以下。从这一指标来看,黄金十年和白银十年的分水岭也正是2010年,或者更准确的说是2010年底,2011年1月“新国八条”出台后,中国楼市便不情愿的告别了黄金时代。从短周期看,去年1-2月涨幅达20%,并见顶,其后涨幅持续收窄,今年1-2月由正转负,其后保持下跌,但跌幅持续收窄,前10个月同比下降0.2%,预计全年基本与去年持平。部分国家统计局数据每年1-2月会出现异动,所以只能作大概参考。房价短期变化应主要关注70城房价指数。

       其三,土地成交量。依照短周期规律,土地市场滞后于房屋市场。去年全国开发企业购地面积同比增长近9%,今年随着房市的降温,地市也明显趋冷,今年前3个月至前9个月,全国开发企业土地购置面积一直保持同比负增长,但前10个月逆转为1.2%的正增长。这一数据比商品房销售还要强势些,有些反常,尚需再观察数月。上海易居房地产研究院跟踪的全国十大城市的土地成交量面积,今年以来持续下跌,10月同比跌幅扩大为27%,这一数据比上述全国的数据更符合实际情况及逻辑。

       其四,地价。与以前几个楼市降温期的地价表现略有不同,今年市场降温的背景下,地价仍保持较高水平,明显比同期的房价表现更坚挺。今年前10月,全国房地产开发企业土地购置均价同比增长19%,远高于成交面积增幅,且仅比去年全年23%的涨幅回落了4个百分点。从十大城市的土地溢价率看,去年二季度至今年一季度,保持在25%左右,而今年二三季度则回落至15%左右。而上一轮楼市降温期的2011年下半年,土地成交溢价率平均只有3%左右。在一线城市和少数二线城市,“房冷地热”的现象有些罕见。这既给开发商购地制造了诸多障碍,又制约了未来两年房价下跌。

       从上述的新房成交量与价来看,房市见底企稳迹象趋于明显,成交量先反弹,价格将会滞后数月后反弹。土地市场表现略有异常,但大方向将是趋稳,地价仍在上涨,主要反映了作为需求方的开发商仍对后市不悲观。另外,从住宅库存和去化周期看,四季度总体正在构筑顶部,其中去化周期可能已经见顶了。这些数据,总体上传递出一个信号:本轮房地产短周期的下行底部正在构筑,其中作为领先的指标的房屋销售和去化周期,已透露出复苏迹象。

       从动因分析,房地产政策暖风频吹,是驱动市场见底与复苏的核心力量。货币政策的定向放松,尤其是无风险利率的下滑,是驱动市场筑底的次要力量。在可以预见的2015年,这两个驱动力的性质不变、方向不变,甚至还会有所加强。于是逻辑只能是:市场朝着复苏的方向演变。只不过区域分化显著,部分大城市市场活性强、易反弹,部分高库存的中小城市仍将复苏乏力,需要更长的调整时间,价格才能走出泥淖。

杨红旭发表于中国证券报